Ismerd meg az ingatlanpiacot

Tudod, miért nem szabad a hirdetési oldalakon látott árak alapján áraznod saját ingatlanod? Tudod, mikor maradnak több évig a bérlők? Tudod, merre és mennyiért érdemes eladó lakásokat nézegetni?​

miért nem szabad a hirdetési oldalakon látott árak alapján áraznod saját ingatlanod?

Egy jól árazott, jól felkészített lakás néhány napon/héten belül kiadásra vagy eladásra kerül. Ellenben a nem jól felkészített és/vagy túlárazott lakásokra nincs kereslet, emiatt azok “örökre” a hirdetési portálokon ragadnak. Következtetésképp bármikor felmész ezekre a portálokra, ott nagyon kevés jó és nagyon sok rossz lakást fogsz találni. Ha a nem megfelelően árazott bérleti díjak alapján értékeljük saját ingatlanunk, hibát követünk el.

Miért és mikor maradnak a bérlők évekig egy albérletben?

Teljesen egyértelmű, hogy a bérlők csak időszakosan bérelnek. Tapasztalataink alapján viszont elmondható, hogy a jól felkészített és megfelelően árazott lakásainkból a bérlők “kirobbanthatatlanok”. A határozott idejű szerződés lejáratakor elfogadják a korrekt áremelést és maradnak. A másik leginkább meghatározó tényezője a hosszabbításnak, hogy mennyi hiba/kellemetlenség jött elő az első időszakban és azok hogyan lettek kezelve/orvosolva. Összefoglalva: Készítsd fel megfelelően a kiadott ingatlanod, korrekt-piaci árat határozz meg, és a bérlési időszakban légy kooperatív – megoldás-orientált a felmerülő problémákkal kapcsolatban.

Merre és mennyiért érdemes eladó lakásokat nézegetni?

Jelenleg nem javaslom a vásárlást. Ha viszont mégis vásárolnál befektetési szándékkal, mindenképp konzultálj valakivel (akár velünk :D) az adott ingatlan bérbeadhatósági potenciáljáról. Fenntartással kezeld az eladó vagy ingatlanosa információit, hiszen az ő céljuk nem az hogy te jól járj, hanem hogy ők eladjanak. A piac szereplői jól tájékozottak az árakról, tehát ha valami olcsó az gyanús. Nincsenek csodák. Komolyabb pénzkereseti potenciált a felújítandó vagy nagyobb, de több lakássá átalakítható ingatlanokban találhatsz. Ebbe viszont tapasztalat és megfelelő, kialakított kapcsolatok nélkül nem ajánlom a beszállást. Légy óvatos!

Mit jelent a "jól felkészített lakás" fogalma?

A jól felkészített lakás alatt az értjük, hogy megfelel azoknak az igényeknek, amelyeket az ideális, keresett bérlő egy albérlettel szemben támaszt. Ehhez először meg kell határozni, hogy kit szeretnél bérlőnek. Például egy külföldi bérlőnek hiába kínálsz bútorozatlan lakást, ők teljesen felszerelt lakásokat keresnek. Egy 25+ éves bútorzatú lakást piaci áron nem lehet kiadni senkinek, mivel arra nincs igény. Amennyiben nem vagy számlaképes, nem tudod piaci áron kiadni az ingatlant irodaként. A célcsoportod igényeinek megfelelően készítsd fel az ingatlant!

Mit jelent a "jól árazott lakás" fogalma?

A jól árazott lakás fogalma részben összefügg az előző kérdéssel. Attól lesz egy lakás jól árazott, hogy az ideális, keresett bérlő anyagi lehetőségeivel és elképzeléseivel találkozik. Itt is nagyon fontos meghatározni, hogy ki az ideális, keresett bérlő. Ezt követően egy olyan összeget kell hozzárendelni, amelyet ő lakhatásra tud és hajlandó költeni. A közgazdaságtan törvényszerűségei az ingatlan bérbeadási piacon is érvényesülnek. Alacsony árak mellett sokan akarnak bérelni, magas árak mellett kevesen. Amennyiben egy kiadásra kínált ingatlanra nincs érdeklődés, úgy az árazással van probléma.

Hogyan és mennyit kell adózni lakáskiadás után?

A lakás bérbeadás után 15% SZJA-t kell megfizetni. A költség elszámolásnak két módszere van: a költség átalány (10%) és a tételes költség elszámolás. Az, hogy kinek melyik éri meg jobban, azt nem lehet általánosan megmondani. Az adó számítás önkalkulációs jelleggel történik, negyedévente kell adóelőleget fizetni és az évi adóbevallásban azt feltüntetni. Alátámasztó dokumentumokat nem kell az adóbevalláshoz csatolni, de azokat gyűjteni és tárolni kell. Erről a témáról bővebben a következő linken olvashatsz:
Ingatlan bérbeadás adózása 2019

Mire jó a közjegyző előtti kiköltözési nyilatkozattétel?

A közjegyző előtti kiköltözési nyilatkozattétel egy egyoldalú nyilatkozat a bérlő(k)től, arra vonatkozóan, ha a bérleti szerződés bármilyen okból megszűnik, az ingatlanból kiköltöznek. Jogvita esetén ennek a dokumentumnak a birtokában elkerülhető a polgári peres eljárás, a kilakoltatási eljárás azonnal elindítható.  .  

Bútorozott vagy bútorozatlan lakást könnyebb kiadni?

Mindkét típusú lakást ki lehet adni, de egy megfelelően árazott és felkészített bútorozott lakást könnyebb.
A bérbeadás kereslet oldalán leginkább a fiatal felnőttek állnak, ők elsősorban a teljesen bútorozott és gépesített lakásokat keresik, hasonlóan a külföldiekhez.
A bútorozatlan lakások iránt jellemzően idősebbek, családosok vagy az irodát bérlő vállalkozások érdeklődnek. A cégek számára jellemzően elengedhetetlen a jó lokáció és tömegközlekedés, parkolási lehetőség, lift, napfény, klíma és számlaképesség.

Érdemes átírni a közműveket a bérlő nevére?

A javaslatom, hogy nem. Bár kényelmes megoldásnak tűnhet az átírás, ezzel elveszíted a kontrollt. Igaz, hogy nem fizetés esetén a bérlő a saját nevére adósodik el, de ha kikapcsolják a szolgáltatást, az a te ingatlanodat érinti. A rezsifizetéssel a helyzet ugyanaz. Ne bízd a bérlőre, intézd online és a felmerülő költségeket fizettesd ki vele.

Kell számlát adni a bérleti díjról?

A bérbeadás nem számlaköteles tevékenység. Bár számlázási kötelezettséged nincs, adófizetési kötelezettséged keletkezik ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után.
A kínált lakások között kevés a számlaképes, pedig a lakáskeresők jelentős része keres ilyen ingatlant. A kereslet-kínálat szabályai szerint ezért itt nő a bérleti díj. Érdemes megvizsgálni ennek hatását.

Mit gondolok rövid és hosszú távon az ingatlanárak alakulásáról?

Jelenleg túlárazottnak érzem az ingatlanpiacot, de várakozásaim alapvetően pozitívak. Rövidtávon stagnálást, esetleg kisebb korrekciót várok, de hosszútávon további növekedésre számítok. Az ingatlanárak jellemzően együtt mozognak a gazdaság általános teljesítményével. Az emberek nominális és reálbére növekszik. Több olyan gazdaságpolitikai intézkedés történik, amely támogatja az ingatlanhoz jutást. Ezek a tényezők garantálják a hosszú távú emelkedését az ingatlanáraknak. A túlárazottság miatt jelenleg nem javaslom az ingatlanpiaci befektetést, egy hosszabb stagnálás vagy árcsökkenés esetén viszont újra érdekes lehet ez a befektetési forma.